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pk10开户平台-来看看直击成都楼市线上小课堂是如何解析房产

2019-12-24 02:16编辑:{象湖人家}人气:


  上周五,我们直击成都楼市举办了第一期线上小课堂活动,(活动链接传送门: 【线】两会释放房产税信号,我们应该怎么解读? )

  没想到大家的热情太高了。刚发布一天报名的人数就呼啦啦好几百个。甚至就连到开课前两分钟还有很多人都在邀请好友不停的申请进小课堂群。

  因为为了给大家更好的听课体验、真正高效的回答大家的购房疑问,我们设定了开课后就不能进群的规定,所以在此对很多开课后才要求进群、甚至讲课都快结束了还陆续有人发验证要求进群的朋友说一声抱歉。

  另外告诉大家一个好消息,以后这样的线上小课堂我们会陆续举办。活动还很多、大家下次可以抓紧时间、早点报名哟!

  3月5日的政府工作报告中的表述是,“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”。这个表述与去年政府工作报告中的表述只一词之差,由“稳妥”改成了“稳步”,但其实并没有实质性的变化。

  从最新表述来看,房地产税法草案可能已经形成文本,在内部征求意见后,目前仍存在一些重要分歧和问题,需要多次论证并达成共识后再修改完善,而何时提交初审还会综合考虑各方面影响因素谨慎行事,之后还要公开征求社会意见、进行再次审议等,最终待审议通过、立法完成后,各地还要制定实施细则进一步落地执行。可见,距离真正落地实施还有距离。而即使落地后,每个城市征收标准会有差异。

  房产税本质来说,仍然是一种税收,属于财政政策的范畴。从国家宏观角度来看,财政税收具有优化资源配置、增进社会福利,调节收入分配、维护社会公正,加强宏观调控、熨平经济波动,实施监督管理、规范财经秩序等重要作用。

  我国房地产税的最早相关文件可以追溯至 1950 年1 月颁布的《全国税政实施要则》,其中明文规定“全国统一征收房产税”。而在随后 1951 年 8 月颁布的《城市房地产税暂行条例》,将房产税和地产税合并,在核准城市范围内开征城市房地产税。 1986 年颁布的《房产税暂行条例》,明确规定“个人所有的非营业用房免纳房产税”,并一直沿用至今。

  必须说明的是,房地产税并非一个单一税种,而是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税种都属于房地产税的范畴。

  我国目前涉及房地产的直接税种、间接税种、相关收费等非常多,涉及房地产的直接税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、 耕地占用税、契税、营业税等;间接相关的税种则有印花税、城市维护建设税、企业所得税和个人所得税等;相关费用有教育费附加等。

  而目前最受社会关注的实际上是当中的房产税这一项,也即以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的财产税这一税种。

  (1) 首先从范围上来说,一方面“充分授权”和“因城施策”意味着中 央 对房地产 税的立法更多是解决这一税种的法理问题,而在具体征收细则上会给地方政府充分的权限,使其能够选择具体开征时间、适用税率、征收对象等要素;

  另一方面“分步推进”和重庆试点的主城区征收模式,也表明即便在同一城市当中, 不同区域之间也可能存在不同的征收细则。从这个角度来说,我们认为,未来的房地产税征收范围推进,大概率会采取从一线和热点二线城市开始逐步扩大 试点,三四线城市则设定较高的免征面积少收或不收,同一城市从主城区向郊区逐步扩围的模式。

  (2) 其次从征收对象来说,有增量与存量两种模式,考虑到贸然对存量房产征税可能会引起大量的卖盘,我们认为未来可能的模式同样会是需求较具韧性的一二线城市核心城区对存量征收,而三四线城市以及郊区则只对增量征收。

  (3)税率是征收细则的核心,也无疑是各个因素当中最为复杂的一项。未来出台的 税率大概率会采取超额累进的形式,为了方便研究,我们此处偏向于从整体税 率水平进行讨论。我们认为,考虑到各方的利益博弈,最终出台的方案大概率会是各方充分妥协的方案,因此初期税率不会太高,但在未来会有渐进性调节 (参考所得税改革时中央与地方分配比例的调节)。

  从国际经验来看,OECD 国家实际房产税税率中位值大概在 2%-3%之间,而且在过去数十年间也均经历了不同程度的税率上调。OECD国家是指经济合作与发展组织,其中包括美国英国法国日本加拿大等国家。

  (4)计税依据和税收减免,计税依据已经较为明确,大概率会按照评估价值(这里说到评估价值,它实质上是在征收判定技术上的超级难题,我国房产税以上海、重庆做试点这么多年,一直未能落地到全国各主要城市也是这个原因)。

  税收减免主要是原值扣除比率和免征面积,这两项大概率是会有的,但更多的会作为税率的调整因子出现,因此也有可能会因城施策,且随着时间不断调整。(需要注意的是,随着时间不断调整的意思,就是说房产税在根本上,对于地方政府而言不可能一步到位)

  我们注意到,假如按照“充分授权”和“分步推进”的模式,房地产税将面临的一大问题是,一线城市由于可能试点征收较早且房价绝对值较高,其房地产税征收收入的绝对值也会较大,但实际上一线城市财政压力并不大,而恰恰是财政压力较大的广大低层级城市,却面临着无法早征、多征的问题。

  我们认为,这一矛盾大概率将会通过加强中 央 的转移支付来实现,而转移支付的加强,无疑也将进一步增强 中 央 财政的线、房地产税收入能否替代土地出让金?

  例如,英国有多种形式的公有土地,这些公有土地可以通过规范的交易,形成土地使用权,有的使用期限长达 999 年,实际上公有的终极所有权已经被虚化了。但不论是公有土地还是私有土地,英国都要征收房产税(英国称市政税)。又如,我国香港地区土地的政府所有制(属于土地公有制范畴) 严格限制了土地所有权的转让,与内地情况类似。

  香港政府通过土地契约将不同期限的土地使用权批租给受让人,受让人通过承租取得规定期限内的土地使用权,并向香港政府一次纳规定期限内的土地使用权出让金。香港在收取土地使用权出让金后,再按香港现地产税(差响税)制度在房产持有阶段征收。其次 2016 年国土资源部发布《国土资源部办公厅关于妥善 处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资源厅函[2016]1712 号),明确住宅 建设用地使用权期间届满自动、免费续期,也一定程度上避免了重复征税的问题。

  因此,未来土地出让金或许将因为地价稳定、流拍增多等原因增速减缓,然而开征房地产税并不会直接导 致土地出让金的消失,也不会给地方政府带来额外的财政压力。 其次,关于房地产税的潜在体量,以及对土地出让金的替代比例,市场上已有不少相关的 研究成果,但考虑到因城施策、累进税率、免征面积等细则因素的影响,以及全国平均房价评 估值的测算困难,这种全国范围的测算很难取得比较精确的结果。因此我们尝试从已经开展试 点的上海的情况来大致进行大致估算。

  从上文的分析中,我们认为,政府推进征收房地产税,根本原因在于试图解决地方政府财政收入的问题,甚至这一推进过程本身都是由危机所倒逼的。

  而房价大幅下跌本就是系统性风险中的一种,考虑到一项目的在于防范、化解风险的政策,最终效果不会为了防止风险而去主动制造风险,我们认为房地产税不会导致房价大幅下跌。但是,毫无疑问房地产税对于降低空置率、抑制投机需求,以及促进房地产市场长期平稳健康发展是有非常积极的意义的,而这几项本身也符合防范房地产 市场风险的要求。

  成都落户不会放松,至少从2019年到2020年是不会放松的。因为前几天国家出台的放宽落户的政策主要是说500万及以下城市放松落户。而成都明显是不符合这个范围内的。但我们认为随着成都人口和经济结构的调整,以及成都往南发展包括土地规划和人口有所限制 可以这样理解,其实质是有控制的让人口流入。

(来源:象湖人在线)

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